Résidence services - Comment résilier un bail commercial ?

Comment résilier un bail commercial ?

Un bail commercial en résidence-services est un contrat de location entre le propriétaire/bailleur et l’exploitant qui bénéficie d’un régime très encadré par le Code de commerce. Le contrat est conclu pour une durée minimum de 9 ans et ne peut pas être résilié librement ni par le bailleur ni par le propriétaire.

Toutefois, certaines situations comme le non-respect des engagements, la résiliation pour la revente ou la destruction des locaux loués peuvent amener les deux parties à vouloir résilier le bail commercial. Mais il s’agit d’une procédure très stricte qui doit respecter certains formalismes pour être recevable au regard de la loi. Vous trouverez dans le présent article toutes les informations pour mettre fin à un bail commercial sans problème.

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Comment mettre fin à un bail commercial ?

Peu importe les raisons qui justifient la résiliation, il est important de se référer aux clauses du bail commercial ou de l’éventuel avenant qui a été signé entre les 2 parties pour être certain d’être en conformité avec ses droits et ses devoirs. En effet, le bail commercial étant règlementé, la marche qui doit être suivie doit être clairement énoncée dans le contrat.

Cela va concerner le délai à respecter ainsi que les modalités de la résiliation. Lorsque la résiliation du bail commercial intervient avant échéance du 1er terme (non-renouvellement), un congé de non-renouvellement doit être délivré avec un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail. Pour être recevable, ceci doit être fait soit par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cela n’exonère pas le locataire du paiement des loyers ni le propriétaire de la prise en charge des charges jusqu’à l’échéance du bail. Dans le cas où la résiliation du bail commercial serait anticipée c’est-à-dire avant le terme des 9-12 ans par le locataire, celui-ci doit informer le propriétaire avant le terme d’une période triennale tout en respectant le préavis de 6 mois.

Lorsqu’il s’agit d’une résiliation dans le cadre d’une reconduction tacite, le bailleur doit notifier à l’exploitant-preneur son congé par acte extra-judiciaire (acte d’huissier) tout en expliquant les raisons de la résiliation du bail commercial. Il doit aussi respecter le préavis de 6 mois.

Dans quels cas est-il possible de résilier le bail commercial ?

La résiliation du bail commercial peut se faire soit par le locataire, le bailleur et par règlement amiable.

Résiliation du bail commercial par le locataire

Tous les 3 ans, le locataire a la possibilité de résilier son bail commercial sans donner aucun justificatif au bailleur. On parle de résiliation triennale. Le locataire peut aussi demander la résiliation à l’issue de chaque trimestre civil lorsque le bail a été prolongé par le biais d’une tacite reconduction. Il peut aussi donner congé au bailleur à tout moment lorsqu’il part en retraite ou en cas d’invalidité.

Résiliation du bail commercial par le bailleur

Le bailleur a le pouvoir de s’opposer au renouvellement du bail commercial sans avoir à justifier sa décision. Toutefois, il peut aussi effectuer une résiliation anticipée du bail commercial à l’issue d’une période de 3 ans uniquement dans le cas où il souhaiterait effectuer des travaux qui nécessitent l’évacuation des locaux.

Pour ce même motif, le bailleur peut demander la résiliation à l’issue de chaque trimestre civil dans le cas où le bail a été prolongé par le biais d’une tacite reconduction. Notons pour finir que les deux parties peuvent consentir mutuellement à la résiliation anticipée du bail commercial.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail commercial ?

Lorsque le locataire rend les clés du local commercial, un état des lieux de sortie du bail commercial doit être fait par les deux parties afin de constater l’usure des locaux. Le locataire serait contraint de faire des réparations dans le cas où les locaux seront dégradés. Par contre, il est important de rappeler que le bailleur qui souhaite résilier le bail commercial de manière anticipée doit verser une indemnité d’éviction au preneur.

Cette indemnité a pour but de compenser la perte d’exploitation sur la période restant à courir jusqu’au terme légal du bail. Toutefois, l’indemnité d’éviction doit être mentionnée dans le bail commercial pour être recevable.